1. < /li>
2. < /li>
3. < /li>

ملک اوقافی چیست؟

ملک اوقافی چیست؟ چه تفاوتی بین سند ملکی و سند اوقافی وجود دارد؟ آیا خرید یک املاک اوقافی توصیه می‌شود یا خیر؟ این سوالات معمولاً هنگام بررسی خرید یک خانه به ذهن می‌آیند. املاک اوقافی دارای ویژگی‌ها و شرایط خاصی هستند که باید در نظر گرفته شوند.

قبل از اقدام به خرید یک املاک اوقافی، حتماً به دقت باید اطلاعات کافی در مورد آن را جمع آوری کرد و با شرایط خرید و فروش آن آشنا شد.

در این مقاله، به صورت جامع و کامل، املاک اوقافی را بررسی خواهیم کرد و مهمترین نکاتی که برای معاملات مربوط به آنها باید در نظر گرفته شود، را شرح خواهیم داد.

آشنایی با ملک اوقافی

ملکی که صاحبش آن را به عنوان وقف به امور خیریه اختصاص داده و مالکیت آن را به اداره اوقاف واگذار کرده است تا این اداره بر اساس سیاست‌های خود از آن بهره‌برداری کند. این املاک به اشخاص دیگری به مدت 99 سال به شکل اقساط واگذار می‌شوند و این اشخاص موظفند هر سال مبلغ مشخصی را پرداخت کنند.

مغلطه‌ای که بسیاری دارند، این است که املاک اوقافی بدون سند هستند، درحالی که واقعیت این است که این املاک همانند سایر املاک دارای سندی هستند که از لحاظ قانونی معتبر است؛ با این حال، سند املاک اوقافی با سایر اسناد ملکی متفاوت است.

نکته حائز اهمیت این است که فردی که ملک اوقافی را خریده، به عنوان مالک شناخته نمی‌شود و حقوقی مانند ساخت و ساز، فروش یا اجاره آن را به صورت مستقل ندارد. در صورت تمایل به فروش این املاک، خریدار باید معامله را با هماهنگی و مجوز اداره اوقاف انجام دهد.

بررسی انواع ملک اوقافی

انواع املاک اوقافی بر اساس متولی آنها به چند گروه مختلف تقسیم می‌شوند. این املاک از نظر مسائل قانونی و مالکیتی با یکدیگر هیچ تفاوتی ندارند، اما برای انجام امور مختلف و دریافت مجوزها و هماهنگی‌های لازم، از روند متفاوتی پیروی می‌کنند. این تفاوت بیشتر به خاطر ضرورت است که به عنوان خریدار یا فروشنده ملک، بدانید که باید در صورت نیاز به فروش یا اعمال تغییرات، به کدام شخص یا سازمان مراجعه کنید.

• املاک اوقافی آستان قدس
• املاک اوقافی سازمان اوقاف
• املاک اوقافی بقاع متبرکه
• املاک اوقافی شخصی

بررسی تفاوت میان سند ملکی با سند املاک اوقافی

اگر یک ملک دارای سند اوقافی باشد و به فردی رهن یا فروخته شود، مالکیت کامل به خریدار انتقال نمی‌یابد. به عبارت دیگر، خریدار موظف است هر سال به عنوان اجاره، مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کند تا مالکیت املاک اوقافی به او واگذار شود.

پس از گذشت ۹۹ سال و پرداخت اجاره، اداره اوقاف تصمیم خواهد گرفت که آیا اجاره مجدد ممکن است یا خیر. حتی اگر ملک اوقافی در طول ۹۹ سال چندین بار معامله شود، هر بار نیاز به موافقت اداره اوقاف برای انتقال مالکیت وجود دارد.

• سند اعیان و اجاره‌نامه عرصه ملک موقوفه، معمولاً جزئی از املاک اوقافی را شامل می‌شود. زمینهای موقوفه با سند اعیان و اجاره‌نامه ارائه می‌شوند. هنگام خرید چنین ملکی، خریدار فقط مالک اجزای ساختمانی آن (اعیان) است و حق مالکیت در زمین (عرصه) را نخواهد داشت. به همین دلیل، بدون دریافت مجوز از اداره اوقاف، هیچ فردی امکان خرید و فروش این نوع املاک را ندارد.

ما سند ملکی، به اصطلاح “شش‌دانگ” است و ممکن است به صورت تک جلد، چند جلد یا به صورت سهامی صادر شود. در هر صورت، مجموع سهام‌ها باید به شش دانگ برسد.

• ارزش سند ملکی حدود ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی است و اجاره سالیانه سند اوقافی نیز مبلغ قابل توجه‌ای نیست. اما در هنگام نقل و انتقال املاک اوقافی، مالک موظف است مبلغ عوارض و مالیات مربوط به بخش اعیان را طبق تعرفه معین به شهرداری پرداخت کند.
• در سند‌های ملکی، مرزهای شمالی، جنوبی، شرقی و غربی مشخص شده و همچنین دسترسی به خیابان و مرزهای املاک مجاور در این اسناد مشخص است. اما در اسناد ملک اوقافی، این حدود و مشخصات به صورت کامل یا حتی به طور جزئی در سند ذکر نمی‌شود.
• یکی از تفاوت‌های مهم بین این دو سند، مربوط به مرجع صدور و مرجع انتقال آن‌هاست. سند ملکی توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود و هرگونه نقل و انتقال آن در دفاتر اسناد و املاک ثبت می‌شود.

اما سند اوقافی در اداره اوقاف تنظیم و حتی به صورت دست‌نویس به خریدار تحویل داده می‌شود. همچنین، نقل و انتقالات این‌گونه املاک تحت نظارت و با مجوز متولی آن، یعنی سازمان اوقاف، صورت می‌پذیرد.

حتماً به یاد داشته باشید که فقط تنظیم سند اوقافی در اداره اوقاف کافی نیست و باید حتماً اطلاعات مورد نیاز را از اداره ثبت اسناد و املاک دریافت کنید. هر دو اسناد ملکی و اوقافی ارزش و اعتبار متفاوتی دارند؛ به گونه‌ای که سندهای اوقافی نسبت به اسناد شش‌دانگ، ارزش کمتری دارند.

بررسی انجام خرید و فروش املاک اوقافی

فرآیند خرید و فروش ملک اوقافی مشابه خرید و فروش املاک شخصی است، با این تفاوت که برای تمام مراحل خرید و فروش املاک وقفی، نیاز به تایید اداره اوقاف دارید. همچنین، در خرید و فروش ملک وقفی، شما فقط اعیان ملک را می‌خرید و مالکیت عرصه ملک به متولی اوقاف تعلق دارد، در نتیجه برای استفاده از عرصه، شما باید به صورت سالانه مبلغی به عنوان اجاره به متولی اوقاف پرداخت کنید.

برای خرید ملک وقفی، باید قدرت خرید خود را و هدفی که از خرید دارید، به خوبی مشخص کنید. اگر تصمیم گرفتید که با توجه به شرایط و بودجه خود، املاک اوقافی را خریداری کنید، باید در نظر داشته باشید که فروش این املاک برای مالکان گاهی بسیار سخت است. بخشی از دشواری این فرایند فروش به دلیل نداشتن آگاهی کافی و ایجاد باورهای نادرستی در مورد املاک اوقافی است.

کلام پایانی

در نهایت، خرید و فروش ملک اوقافی نیازمند آگاهی کامل از شرایط و مقررات مربوطه است. برای انجام معاملات موفق در این زمینه، توجه به موارد قانونی، مالی، و اداری امری ضروری است. همچنین، درک صحیح از معنای و مفهوم وقف و امور مربوط به آن، از جمله نکات اساسی است که برای هر فردی که قصد خرید یا فروش ملک وقفی دارد، حیاتی می‌باشد.

با رعایت این موارد و مشاوره با کارشناسان مربوطه، می‌توان به انجام معاملات موفق در زمینه ملک‌های وقفی دست یافت و به اهداف خود دست یافت.