ملک شراکتی چیست؟
ملک شراکتی به چه ملکی می‌گویند؟ به عبارتی، یک مالک ممکن است در غرب تهران تصمیم بگیرد که با سازندگان ملک معاهده‌ای برای احداث ملک ببندد، در حالی که سازنده هزینه‌های ساخت ملک را تحمل می‌کند.
این نوع تعاون را “ملک مشارکتی” می‌نامند که در آن مالکیت ملک به اشتراک گذاشته می‌شود و سرمایه‌گذاری نیز از طریق همکاری با دیگران انجام می‌شود.
در ادامه این مقاله بیشتر به این موضوع خواهیم پرداخت.
آشنایی با انواع قراردادهای ملک شراکتی
در انواع مختلف قراردادهای ملک مشارکتی، یکی از طرفین ممکن است زمین را در محدوده دریاچه چیتگر منطقه 22 فراهم کند، در حالی که طرف دیگر هزینه‌های ساخت را بپذیرد. در این حالت، مبلغ زمین و هزینه‌های ساخت در بیعانه ذکر نمی‌شود، و سازنده متعهد می‌شود که ابتدا بر اساس توافق طرفین، ساختمان مورد نظر را بر روی زمین احداث کند، و سپس طرفین در ملک به اندازه مشخصی شریک شوند.
در یک سناریو دیگر، ممکن است طرفین تصمیم بگیرند که عملیات ساخت و ساز را به صورت مرحله‌ای در بخشی از زمین و به توافق از پیش تعیین شده انجام دهند. به‌عنوان مثال، آنها ممکن است توافق کنند که پس از اتمام اسکلت ساختمان، یک دانگ از زمین منتقل شود. در این صورت، توافق می‌شود که فردی که مالکیت دارد، پس از اتمام این مرحله، سند رسمی را تنظیم و امضا کند.
در حالت سوم، طرفین می‌توانند تصمیم بگیرند که اگر پروژه به یک مرحله خاصی از ساخت و ساز برسد، مالک زمین به شخص دیگری وکالت دهد تا در مورد تنظیم سند رسمی برای انتقال سهم خود به سرمایه‌گذار اقدام کند. گاهی ممکن است در ابتدا تصمیم گرفته شود که سه دانگ از ملک به سازنده واگذار شود.
جهت کسب اطلاعات بیشتر کلیک کنید
نکات مهم و ضروری در قرارداد ملک شراکتی
در قراردادهای ملک مشارکتی، یکی از نکات حائز اهمیت، انتخاب سازنده است. گاهی اوقات برخی از سازندگان آپارتمان‌ها در منطقه 22، به دلیل تلاش برای کاهش هزینه‌ها، از مصالح نامناسب استفاده می‌کنند و این می‌تواند منجر به کاهش کیفیت نهایی ساخته شده شود.
همچنین، آنها ممکن است در ادعای تحویل ساختمان با مشخصات مورد نظر در زمان معین، وفاداری کنند، اما در نهایت، به مشکلات مربوط به کیفیت ساختمان برخورد کنند یا حتی به تحویل ندادن ملک با کیفیت توافق شده بپردازند.
برای این هدف، انتخاب یک شخص قابل اعتماد و معتبر و تنظیم یک قرارداد دقیق و کامل امری ضروری است. در قرارداد، باید تمام جوانب پروژه موردنظر، از جمله مراحل ساخت، زمان‌بندی شده و تاریخ‌های انجام هر مرحله به دقت مشخص شود. به‌عنوان مثال، تاریخ شروع کاوش، تاریخ اتمام ساخت اسکلت، زمان انجام سفت‌کاری و نازک‌کاری، و تاریخ پایان کار و انجام جلسات تفکیکی باید در قرارداد دقیقاً مشخص گردد.
باید مطمئن شویم که در صورتی که هریک از این موارد به تأخیر افتاد، اقدامات لازم برای انجام آنها انجام شود. همچنین باید عبارت قرارداد ملک شراکتی را در بالای همه صفحات قرارداد بنویسیم و از عباراتی مانند قرارداد مشارکت مدنی یا بیعت نامه خودداری کنیم.
همچنین حق دریافت وام یا انتقال قرارداد را به شخص دیگری سلب کنیم. یک نکته دیگر که باید به آن توجه کنیم این است که هرگز پس از امضای قرارداد، وکالتنامه غیرضروری را به سازنده ندهیم و وکالتنامه موقت فقط برای امور اداری استفاده شود و برای هدف دیگری صادر نشود.
خطرات موجود در ملک مشارکتی
مخاطرات مرتبط با قراردادهای ملک شراکتی می‌تواند در صورت عدم تنظیم کامل آنها، به طرفین آسیب جدی وارد کند. این مخاطرات می‌تواند شامل مشکلات اداری، تأخیر در تحویل پروژه، و تقسیم ناعادلانه سود باشد. به عنوان مثال، ممکن است پس از ساخت یک ملک، مشکلات فنی ظاهر شود که موجب افت کیفیت و آسیب به ساختمان شود.
با شرکت در فرآیند ساخت و ساز در اطراف دریاچه چیتگر، باید دقت و هوشیاری لازم را داشته باشید. همچنین، سازنده ممکن است به شما پیشنهاد دهد که در آغاز کار، سهم خود را به نام خودتان ثبت کنید و وکالت‌نامه‌ای برای انتقال آن در آینده داشته باشید تا مالیات‌های بیشتری را پرداخت نکنید. اما این روش ممکن است برای شما خطرآفرین باشد و بهتر است از آن پرهیز کنید.
مقررات مهم و ویژه ملک مشارکتی
قوانین خاص در قراردادهای ملک مشارکتی
در کنار قوانین عمومی، قوانین و مقررات خاصی نیز وجود دارند که در تنظیم قراردادهای ملک شراکتی باید به آنها توجه ویژه شود. یکی از این موارد، رعایت قوانین جدید بیع املاک مصوب ۱۲ دی ۱۳۹۸ و آیین‌نامه‌های اجرایی آن است که شما را ملزم به رعایت ضوابط جدیدی در این زمینه می‌کند.
این قانون جدید به فروش آپارتمان‌هایی در اطراف دریاچه چیتگر منطقه ۲۲ اختصاص دارد، اما در برگیرنده قراردادهایی است که بر اساس قوانین پیش‌فروش و پیش‌خرید انجام می‌شوند.
توجه به این نکته حیاتی است که طبق قوانین جدید، امکان خرید رسمی خانه از سازنده‌ای که در مالکیت زمین سهمی ندارد، با ارسال نامه رسمی و موافقت در این مورد وجود ندارد. تا زمانی که مجوز رسمی از مراجع مربوطه صادر نشده باشد، ساخت و ساز در منطقه ۲۲ با مالک زمین، اعم از سند مالکیت یا سایر مدارک مربوطه، حالت رسمی نخواهد داشت.
اما در قراردادهای پیش‌فروش، پیش‌خریدار حق دارد طبق ماده ۱۸ قانون ساخت پیش‌فروش، تا قبل از تصویب این مورد، حق انتقال مالکیت را به شخص دیگری انتقال دهد. این مقررات، به‌طور معتبری برای حکم سلب حق انتقال به غیر از پیش‌خریدار، لازم‌الاجرا است.
کلام پایانی
در نتیجه، ملک شراکتی نه تنها یک فرصت برای سرمایه‌گذاری موفق است، بلکه با نگاه دقیق و رعایت قوانین و مقررات مربوطه، می‌تواند به موقعیت اقتصادی مطلوبی برساند. اما حتماً باید توجه داشت که پیش از هر گونه اقدام، مطالعه دقیقی انجام شود و تمام جوانب قرارداد و شرایط مالی مورد بررسی دقیق قرار گیرد تا از ورود به تعهداتی که قابلیت اجرا و مدیریت آنها را نداریم، پرهیز شود و مزایای این نوع سرمایه‌گذاری به‌درستی به دست آید.
همچنین، در هنگام انجام قراردادهای ملک مشارکتی، به موازات با رعایت قوانین و مقررات، ارتباط و تعامل موثر با طرفین دیگر نیز بسیار حیاتی است. این ارتباطات می‌تواند به تسهیل فرآیند‌ها، پیشگیری از ابهامات و رفع مشکلات مرتبط با اجرای قرارداد کمک کند.
در نهایت، توجه به جزئیات و انعکاسات مختلف ممکنه در مدت زمانی کوتاه اما بلند مدت، تأثیرات قابل توجهی بر روند و نتیجه پروژه ملک شراکتی داشته باشد.
